C'est bas'tiens !

Les espaces de coworking ne cessent de se multiplier dans l'héxagone. Ces lieus où se retrouvent entreprises et indépendants pour travailler et développer leurs activités. Parmi eux, Nextdoor, commence à tirer son épingle du jeu. 

Nextdoor avait commencer par s'implanter à La Défense avec des bureaux d'une superficie de 4 200 m². Ces locaux avaient connus un franc succès. L'entreprise n'avait d'ailleurs pas attendu longtemps pour ouvir un second espace de la même envergure à Gare de Lyon. Aujourd'hui, c'est à Neuilly-Sur-Seine que Nextdoor ouvre ses 3ème locaux.

Nextdoor à su se démarquer par une offre innovante. En effet, l'entreprise ne s'est pas arrêté à de simples bureaux couplés de chaises, mais on développé un réel écosystème au sein de leurs espaces. Des pièces propices à la créations, des salles de réunions "out of the box", des zones de rencontre... bref tout pour devenir le prochain Steve Jobs.

Les clients sont découpés en trois grands types de parts égales. En effet, près d'un tiers sont des indépendants, un autre tiers des start-up et le dernier tiers est composé de salarié de grandes entreprises venu s'isoler pour bosser en mode "projet".

Le secteur immobilier tout entier ne reste pas insensible à ce succès. Quel est l'avenir des espaces de coworking et de ses éventuels dispositifs de défiscalisations?

Avec la baisse des taux et une stagnation des prix de l'immobilier, de nombreux français en ont profité pour réalier un achat immobilier.

Quelques chiffres ...

2016 a été une très bonne année dans le secteur de l'immobilier. D'après les professionnels, il y a eu plus de 840.000 transactions. Il s'agit là d'un record, après plusieurs décennies de baisse. 

Les prix de l'immobilier ont augmenté d'environ 1 à 2 %. Cela devrait se poursuivre ainsi pour l'année 2017. Les prix stagnaient depuis 2011. 

L'année 2017 devrait également voir les taux d'emprunt remonter après avoir lourdement chuté tout le long de l'année 2016. Les français ont gagné du pouvoir d'achat : environ 23% de plus depuis 2011. 

Des villes de plus en plus attractives ...

Les grandes gagnantes de ces investissements immobiliers sont les grandes villes de France. Les prix ont augmenté particulièrement dans les villes très peuplés (une demande plus élevée que l'offre). A Paris par exemple, l'immobilier a pris +4,9%. A Lyon, c'est environ +5%.

Vers la fin des dispositifs de défiscalisation ?

L'élection presidentielle devrait faire disparaître les dispositifs de défiscalisation actuellement en vigueur (Pinel, Censibouvard, PTZ...). 

Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer un bien (jusqu'à 40%). De nombreuses personnes sont passées par ce prêt. C'est par exemple un prêt qui était beaucoup demandé du côté des primo-accédants. 

La loi Pinel est entièrement dépendante du zonage du même nom. Cela permet de favoriser les investissements vers les zones qui en ont le plus besoin.

La bonne santé du marché immobilier pousse de plus en plus de particuliers à s’intéresser à la pierre. Et certains sautent parfois le pas et investissent pour la première fois dans l’immobilier locatif, via la loi Pinel. Cependant, il y a plusieurs points à connaître avant d’investir, et particulièrement le zonage Pinel.

Depuis 2003 et la loi Robien (également en faveur de l’immobilier locatif, disparue depuis), le territoire est divisé en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C. À chaque zone correspond un degré de tension du marché immobilier local et des plafonds de loyers pour les propriétaires et des plafonds de ressources pour les locataires.

Respecter les plafonds

Les plafonds Pinel 2016 ont été revus en début d’année, afin de coller au plus près des prix du marché. Il est indispensable de les respecter sous peine de perdre l’avantage fiscal offert par le dispositif. À noter que la zone C est exclue du dispositif et qu’il impossible d’y investir en Pinel.

Depuis 18 mois, le marché immobilier est en pleine forme. Mieux, il monte en puissance après des années difficiles.

L’expression est surannée mais elle convient parfaitement à la situation : tous les voyants sont au vert dans le secteur immobilier. Pour être tout à fait transparent, oui, le moment est bien choisi pour vider votre compte en banque et acheter tout un tas de cailloux montés les uns sur les autres. Et pour quelles raisons ? Les voici.

Première raison, la pierre est sûre. Particulièrement comparée aux autres placements possibles, tels que les différents livrets (A, Développement durable, PEL, etc…) ou les produits financiers boursiers. Ces derniers sont particulièrement volatiles, quand les premiers sont peu rentables.

Deuxième raison, la faiblesse des taux d’intérêts. Exemple parfait, le taux sur 20 ans était supérieur à 4% en 2012, alors qu’il tourne aujourd’hui aux alentours de 1,4%, voire moins pour les meilleurs dossiers. Le crédit étant plus accessible, les investisseurs mais aussi et surtout les particuliers ont retrouvé les attraits de l’immobilier.

Enfin, la loi Pinel est un dispositif efficace et très avantageux. L’investisseur bénéficie d’une réduction fiscale contre l’achat et la location d’un logement. Les deux premières raisons ont renforcé l’intérêt de la loi Pinel, qui elle même a renforcé les deux premières raisons. Un cercle vertueux qui profite à tous, en somme.

Suite au récent remaniment minestériel, Emmanuelle Cosse a été appelée au poste de Ministre du Logement et de l'Habitat durable. Succédant ainsi à Sylvia Pinel, la nouvelle ministre se voit acquérir ses nouvelles fonctions depuis le 11 février 2016.

Ancienne leader des verts, Emmanuelle Cosse va devoir faire ses preuves et surtout rassurer les grands noms du secteurs immobilier qui voit d'un très mauvais oeil ce changement significatif. De plus, récemment accusée de cumuler les mandats entre son statut de Ministre du logement et son poste de conseillère régionale d'Ile-de-France, Emmanuelle Cosse est attendue au tournant. Le cumul étant jusqu'ici réprimandé par François Hollande, Mme Cosse s'est défendue en ne considérant pas du tout son statut de Ministre comme un mandat. Cet avis a été contesté par nombre de personnalités du Gouvernement français. Affaire à suivre. 

La ministre du Logement a donc une petite période devant elle pour faire ses preuves avant les nouvelles élections présidentielles en avril 2017. 

L’encadrement des loyers n’était que les vestiges de la précédente loi d’incitation à l’investissement locatif, la loi Duflot. Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel a pris le relais, du nom de la nouvelle ministre du Logement, Sylvia Pinel.

Les ministres changent, les lois aussi. La crise du logement est passée du statut de serpent de mer à celui de cachalot des océans. Depuis trente ans, chaque ministre a tenté - avec un dispositif à son nom au cas où il fonctionnerait - de relancer la construction de logements, en vain, puisque je vous en parle.

Sylvia Pinel ne déroge pas à la règle. La loi Duflot avait paralysé les constructeurs et les investisseurs ? Pas de problème, on récupère le dispositif et on l’assouplit. Bien lui en a pris, le marché immobilier retrouve enfin des couleurs.

Les avantages Pinel

Le principal changement en couvre en fait deux. La loi Duflot proposait une déduction fiscale liée à une durée de location, la loi Pinel en propose trois : 6 ans et 12% de réduction d’impôt, 9 ans et 18%, 12 ans et 21%. De la souplesse, voilà ce qu’attendait les investisseurs.

Autre changement majeur, la possibilité de louer son bien a ses ascendants ou descendants. Mine de rien, cette petite modification apporte une fois encore un peu plus de possibilités aux investisseurs, mais aussi aux ménages qui souhaitent investir pour leurs enfants (achat d’un petit appartement à Paris pour les études par exemple).

Dernier arrangement et non des moindres, la modification du zonage. Depuis 2003 et la loi Robien, le territoire français est divisé en 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C. À chaque zone correspond un niveau de tension, les zones A et A bis étant les plus tendues. Le nouveau découpage a permis de faire entrer de nouvelles villes dans les zones éligibles au dispositif Pinel (A, A bis et B1, la zone B2 demandant une autorisation du préfet).

Depuis 2012, les niveaux des loyers et leur augmentation sont encadrés par les pouvoirs publiques dans de nombreuses villes de France. Le 1er août 2015, le dispositif a été durci. Voici un article qui vous aidera à comprendre comment l’encadrement des loyers est appliqué et comment il fonctionne.

Tous les baux du secteur privé qui sont renouvelés ou créés sont concernés par l’encadrement des loyers. Ce nouveau dispositif s’applique aux contrats de location meublée ou non meublée et loué à titre de résidence principale à un locataire.

Attention! Toutes les régions ne sont pas concernées de la même manière par cet encadrement. Afin de bloquer les prix des loyers trop élevés certaines villes appliquent l’encadrement des loyers. Il s’applique dans 28 agglomérations françaises situées en zone tendue (déséquilibre entre l’offre et la demande) ayant une forte densité de population.

Les villes concernées sont les suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, et Toulouse.

Aussi un propriétaire ne peut modifier le montant du loyer à l’arrivée d’un nouveau locataire. La seule chose que peuvent faire les propriétaires, c’est de réévaluer leur loyer en fonction de l’inflation. Pour cela, ils doivent consulter l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE. Les cas exceptionnels sont les suivants:

• Si un logement subit des travaux d’amélioration, le loyer peut être revu à la hausse mais en doit être aller au delà des 15% du coût des travaux.

• Si le loyer est sous-évalué par rapport au voisinage alors il est possible de le modifier.

Si un contrat est en cours, le loyer ne changera pas jusqu’à la fin du bail. Ce n’est donc qu’à la fin de celui-ci que l’encadrement s’applique. Pour les baux signés après le 1er août, l’encadrement est obligatoirement appliqué et les loyers devront en aucun cas dépasser le loyer de référence majoré de 20%.

Si vous souhaitez plus d’informations, je vous conseille de vous diriger vers l’Observatoire des loyers qui vous donnera des informations sur le marché immobilier actuel de votre ville.

Dans l’ensemble des villes de France, les taux de crédit immobilier restent très avantageux. Avant de vous précipiter chez votre banquier pour lui demander un prêt, voici quelques conseils.

S’assurer de son profil

Tout d’abord, il est important d’avoir ce que les banques appellent un “bon profil”, c’est à dire que si vous disposez d’un bon apport et d’un bon revenu, votre banquier aura plus de facilité à vous accorder un prêt et vous faire des offres commerciales.

Votre apport personnel vous apportera beaucoup d’avantages pour déterminer votre taux de crédit. Cet apport rassurera votre banquier, il aura alors la certitude que vous pouvez épargner et donc rembourser le prêt. Comme vous le savez, les banques s'interrogent sur la fiabilité des revenus. Ainsi, un salarié avec un CDI aura plus de chance d’avoir son dossier validé qu’une personne avec un CDD ou des soucis d’épargne. Il est alors préférable d’avoir un ou deux ans d’expérience derrière soit avant d’investir...

Pour trouver un bon taux

Le mieux, c’est de partir sur une comparaison des taux en vigueur et de prendre en compte la région dans laquelle vous vivez. Le taux effectif global (TEG) ne doit pas être négligé car il intègre tous les frais du prêt (frais de dossier, assurance). Vous devrez opter pour un taux fixe ou révisable (taux bas dans les premières années).

Ne négligez pas non plus les frais d’assurance et de dossier. Vous devrez souscrire une assurance emprunteur, elle couvrira la banque ou la société de crédit en cas de décès, invalidité…Notez qu’il n’y a aucune obligation de souscrire dans le même établissement.

Les garanties

Quelque soit le montant du prêt, une garantie sera demandée. L’hypothèque est la plus connue et la plus utilisée. Avec l’hypothèque c’est votre maison qui fera office de garantie. Si non, vous pouvez aussi faire appel à l’inscription en privilège de porteur de derniers. C’est le même principe que l’hypothèque mais il concerne les biens anciens.

Annuler sa demande de prêt

Si vous ne souhaitez plus emprunter pour n’importe quelle raison que ce soir, il est tout à fait possible d’annuler sa demande. Il vous suffit d’envoyer un courrier pour annuler la procédure, tant que le prêt n’est pas contracté. Cela simplifie les démarches et cela permet de ne pas prendre d’engagement tant que rien n’a été signé.

Depuis le mois de janvier 2015, l’Etat a mis en place avec sa ministre du Logement Sylvia Pinel un nouveau zonage . Ce nouveau zonage consistait à reclasser les 1 200 communes de France des zones A à C afin de les définir comme étant ou non des zones tendues. Pour information, d’autres villes s’ajoutent comme étant des zones tendues ; Lyon, Marseille, Lille et Montpellier.

Le but de ce nouveau zonage est de vous permettre d’avoir accès à des offres de prêts (“Accession”, “travaux”, “Mobili-pass”) et aux dispositifs financiers d’aide à l’accession à la propriété et à location. Les résultats sont plutôt positifs, comme vous avez pu le constater,  le marché de l’immobilier est bien reparti en France. Les taux d’emprunt et les prix sont très abordables, les avantages fiscaux proposés par la loi Pinel permettent des investissements plus serein.

Dans tous les cas j’espère que l’entrée de la ville de Toulouse en zone tendue va permettre à ses habitants de profiter de loyers plus accessibles. La ville a connu une très forte hausse des montants des loyers entre 2002 et 2011, ce qui, remarquons le, lui a permis de relancer son pouvoir d’achat et son économie.   

 Depuis le Plan 40 000  instaurée par la ministre Sylvia Pinel, proposant la construction de 40 000 logements sociaux en France, chaque commune de plus de 35 000 habitants doit construire au minimum 20% de logements sociaux.

Les deux communes Frouzins et Saint Alban ont fait l’objet de plusieurs arrêts préfectoraux concernant le manque de construction de logements sociaux dans leur commune entre 2011 et 2013. En effet, depuis la mise en vigueur du Plan 40 000 il était imposé aux communes de plus de 35 000 habitants de construire au minimum 20% de logement neuf sociaux.
L’objectif initial était de 25% jusqu’à 2025. Malheureusement, les deux communes de Haute-Garonne n’ont pas respectées la loi, elles font donc l’objet d’un arrêt préfectoral. Vingt-sept autres communes s’acquittent aussi de pénalités et obtiennent 1,72 millions d’euros de pénalités global pour l’année 2014.

Néanmoins, un réel effort a été remarqué par 4 communes (Muret, Blagnac, Ramonville-Saint-Agne, Castanet-Tolosan) qui ont répondu au seuil légal. Tout comme la ville de Toulouse avec 20,24% d’appartements neufs construits en 2014. D’autres villes de l’agglomération toulousaine ont largement dépassé ce seuil; Auzeville-Tolosan 40,3%, Colomiers 28,45% et Labège 25%.

Tout cela laisse de l’espoir pour la construction d’immobiliers neufs dans notre région et permettra de donner un appartement neuf à des familles ou des jeunes dans le besoin.